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如何规避合作开发协议的法律风险

时间:2017-11-20 13:46:55

  在实践中,由于立法上的不成熟,制度上的缺陷,合同内容的不严谨,导致合作双方极易产生纠纷。

  一、合作开发协议的概念合作开发协议,俗称“联建合同”,我国现行法律并无对其作出明确详细的定义。

  目前在所有法律、法规及相关司法解释中,仅有最高人民法院于2005年6月18日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称司法解释)第14条对合作开发房地产合同的概念作出了明确的规定,“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”

  二、合作开发协议的法律特征根据司法解释对合作开发协议的定义,其法律特征应体现以下三个方面:

  1、合作主体的特定性由于房地产开发关系到国计民生和社会公共利益,技术含量高,针对这一行业特点,我国对房地产开发企业采取了市场准入许可限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》及《建筑企业资质管理规定》对企业设立条件进行了明确的规定,从事房地产开发的企业必须取得相应的开发资质。

  因此合作开发协议中合作的主体至少应有一方具备开发资质,否则,该协议就会被认定为无效。司法解释第十五条对其进行了明确的规定,合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。

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