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是合同解除条件还是主合同担保条款

时间:2019-06-26 21:13:59

  事件 2005年,某公司职工郭亮将自家的一套房屋出售,市民赵明以126万元的价格购得该房,二人遂订立房屋买卖合同。合同第九条规定:郭亮应当在2006年4月7日前为赵明办理房屋所有权证书,如遇特殊情况,可延期一年办理,但若仍办不下来,由担保人刘华按126万元收回房屋并

  事件

  2005年,某公司职工郭亮将自家的一套房屋出售,市民赵明以126万元的价格购得该房,二人遂订立房屋买卖合同。合同第九条规定:郭亮应当在2006年4月7日前为赵明办理房屋所有权证书,如遇特殊情况,可延期一年办理,但若仍办不下来,由担保人刘华按126万元收回房屋并承担利息。

  合同订立后,赵明依约履行了付款义务,将126万元交付给了郭亮,郭亮亦将出售房屋交付给了赵明使用。但是随着2006年、2007年两年房价大幅上涨,郭亮似乎后悔了当初的卖房行为,他不但多次对赵明说不想卖房子了,而且百般推辞,拒绝为赵明办理房产证。

  2008年年初,无奈的赵明只得将郭亮告上法庭,要求郭亮为其办理房产证,不想郭亮接到传票后反诉了赵明,强烈要求赵明依据合同返还房屋。诉讼过程中,合同第九条内容成为争议焦点。

  说法

  →说法一 解除合同 郭亮要房赵明得钱

  以河南文中律师事务所曹广要律师为代表的第一种意见认为:房屋买卖合同第九条是合同的解除条件,依约应当解除合同,郭亮收回房屋,赵明收回126万元房款。

  曹广要律师说,《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”依该合同第九条第二款规定,如遇特殊情况延期一年办理,若仍办不下来房产证的条件成就时,郭亮即不再负有为赵明办理房产证的合同义务,该义务由担保人刘华以按126万元并承担利息收回争议房屋的方式承继。

  并且根据义务主体及义务内容发生的变化,原房屋买卖合同的履行已无必要性、可能性,再依据《合同法》第九十七条之规定,赵明和郭亮均可主张解除合同,法院也应驳回原告赵明关于请求判令被告郭亮履行办理房产证的合同义务的诉讼请求,并支持郭亮关于解除合同,赵明返还争议房屋并恢复原状的反诉主张。

  →说法二 履行合同 赵明要房要钱都可以

  以郑州市惠济区人民法院王永峰法官为代表的第二种意见认为,该合同第九条第二款的内容属主合同的担保条款,依据合同规定,赵明可以要求郭亮继续为其办理房产证,也可以要求刘华行使担保权,即支付给赵亮126万元并承担利息。

  王法官认为,房屋买卖合同第九条内容应分为两个部分。第一部分,“郭亮应当在2006年4月7日前为赵明办理房产证,如遇特殊情况,可延期一年办理”的约定,是主合同内容;第二部分,“一年后若仍办不下来房产证,由担保人刘华按本付息收回争议房屋”的规定,则是主合同的担保条款。

  所以,依据有担保条款的合同的相关规定,郭亮在约定期限内未为赵明办理房产证,赵明既可以行使担保权即主张由担保人刘华以按126万元并承担利息收回争议房屋,也可以要求郭亮继续履行合同,同时郭亮的反诉请求是毫无道理的,法院应不予支持。

  河南省律师协会副会长、河南君达律师事务所主任刘家森律师认同第二种说法。他说:“从合同订立的目的来看,双方当初是为了买房卖房;从诚实信用的原则来看,双方订立合同后应诚实守信,郭明不应因房价上涨而违背诚信;从维护社会公共利益和公秩良序方面来看,将该款内容理解为担保条款,支持赵明的诉讼请求,有利于维护市场交易安全和交易秩序。”

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